دسته بندی پست ها
پست های اسپانسرپیشنهاد سردبیرتازه ترین پست هاپر بازدید ترین پست هامحبوب ترین پست هازیبایی، بهداشت و سلامتتغذیه و آشپزیعلمی و آموزشیروزانه و اجتماعیخانه و خانوادهتکنولوژی و فناوریطنز و داستانیتاریخی و گردشگریعکس و کاریکاتوراینترنت و کامپیوترفلسفی و اخلاقیبازی و سرگرمیخلاقیت و نوآوریفرهنگی و هنریفیلم و سریالاقتصادی و مالیگرافیک و طراحیورزشی و تندرستی
1

مجله میترا

English
ورود به حساب ثبت نام
English خروج پیشخوان پرداخت آنلاین



آشنایی با نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
پست های بیشتر از دسته روزانه و اجتماعی

قرارداد مشارکت در ساخت در چند سال اخیر بسیار مورد توجه آحاد مردم قرار گرفته است و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بسیار حائز اهمیت میباشد.
پست اسپانسر ( مهمان ) گزارش تخلف دوست داشتم ( 3 ) بنچاق !
نویسنده : SAEIIID شماره پست : 13732 تاریخ انتشار : 1397/09/22
آخرین کاربرانی که این پست را دوست داشتند : saeedtoroq , mahvash ,
به گزارش واحد قرارداد مشارکت در ساخت گروه حامی پیمان ؛ در این پست میخواهیم شما خوانندگان عزیز را با مقوله قرارداد مشارکت در ساخت با زبانی ساده آشنا کنیم و بعد از آن انواع خدمات گروه حامی پیمان در رابطه با تنظیم این نوع قرارداد را شرح دهیم. مسائل و مشکلات حقوقی خود را راجع به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت میتوانید در پایین این پست دیدگاه های خود را ثبت کنید و منتظر جواب کارشناسان دلسوز گروه حامی پیمان باشید. همچنین وکیل زبده و باتجربه گروه حامی پیمان آماده ارائه انواع خدمات حقوقی تخصصی و مشاوره های دلسوزانه در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت شما شهروندان عزیز می باشد.


تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت گروه حامی پیمان

قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است توسط افراد متخصص و حقوقدانان با تجربه در امور قراردادها تهیه و تنظیم گردد تا بدین وسیله نکات مهم حقوقی رعایت گردد متأسفانه این دید وجود دارد که تمامی قراردادهای مشارکت در ساخت به یک شکل و فرم می باشد حال آنکه بنا به شرایط و تعهدات و توافقات طرفین کاملاً متفاوت بوده و نیازمند تهیه و تنظیم خاص آن قرارداد می باشد. گروه حامی پیمان با بهره گیری از وکلا و حقوقدانان متخصص در امور قراردادها ی مشارکت در ساخت با سابقه درخشان در طی سالیان گذشته و تهیه و تنظیم بیش از صدها قرارداد مشارکت در ساخت آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش اعم از تهیه و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ارائه مشاوره حقوقی در این زمینه و قبول داوری قراردادهای مشارکت در ساخت و … می باشد.


نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد پیمانکاری مشارکت در ساخت

۱- در صورتی که طرفین تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اشخاص حقیقی باشند باید واجد صلاحیت و اهلیت کامل برای انعقاد و اجرای قرارداد باشند لذا می بایست بررسی شود که آیا اختیار و اهلیت کامل برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را دارند یا خیر؟هچنین مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولتی در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ نباشند. و صلاحیت علمی و فنی و تخصصی سازنده و سوابق کاری وی محرز گردد. سرمایه و امکانات کافی برای اجرای قرارداد را داشته باشند و اگر فرد از اتباع بیگانه باشد پروانه کار از وزارت کار و امور اجتماعی داشته باشد و مدارک شناسایی طرف قرارداد اخذ شود و اصل سند مالکیت ملاحظه گردد.

۲- در صورتی که طرفین تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت شخص حقوقی باشد می بایست مدارک شناسایی و ثبتی شرکت اخذ گردد و مشخصات شرکت با مدارک شناسایی شرکت تطبیق داده شود. اعضای هیئت مدیره و مدیر عامل مورد بررسی قرار گیرد تا دارندگان امضاء مجاز معلوم شوند. شرکت نباید مشمول قانون منع مداخله دولت در معاملات دولتی مصوب ۱۳۳۷ باشند. دقت شود شرکت از لحاظ مالی و امکانات و تخصص و میزان کاری که در اختیار دارد صلاحیت و توانایی اجرای قرارداد مشارکت را داشته باشد.

۳- مشخصات دقیق و کامل ساختمانی که قرار است طرف قرارداد بسازد و مشخصات فنی و خصوصی آن ذکر گردد .

۴- تعهدات طرفین تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ، یه طور واضح و روشن مشخص گردد تا دقیقاً روشن شود طرفین چه خواهند و چه اموری را بر عهده می گیرند.

۵- باید کلیه حالات و فروض مختلفی که ممکن است باعث تغییر و موضوع قرارداد شود پیش بینی و تصریح گردد و از به کار گرفتن عباراتی با مفاهیم مبهم و غیر دقیق خودداری گردد.

۶- در خصوص مدت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در ساخت باید معلوم شود که قرارداد از چه زمانی بین طرفین لازم الاجرا است و از چه تاریخی تعهدات طرفین آغاز می شود. برای تأخیر در هر یک از برنامه زمان بندی می بایست ضمانت اجرا مشخص گردد تا سازنده خود را مکلف بداند که ظرف برنامه زمان بندی هر یک از مراحل پروژه را به اتمام برساند.

۷- در قرار داد مشارکت در ساخت ممکن است سازنده به تعهد خود عمل ننماید و از این طریق خساراتی به شریک اول وارد گردد در این صورت باید برای جبران خسارت پیش بینی های لازم به عمل آید.

۸-در طول اجرای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در ساخت ممکن است اختلافاتی بین طرفین قرارداد حاصل گردد که می توان مرجع رسیدگی به اختلافات را مراجع قضایی یا داوری تعیین نمود که با توجه به طولانی بودن رسیدگی در مراجع قضایی و هزینه های آن حل اختلاف را میتوان به داوری ارجاع نمود. 

آشنایی با نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟


یکی از ویژگی های دنیای کنونی ، ظهور قراردادهای جدید است که برای نیازهایی که در دوره های گذشته وجود نداشته یا مورد توجّه نبوده ، پدید آمده است. چنان که برخی از قراردادها که در گذشته بصورت ابتدایی و اوّلیه وجود داشته ، امروزه صورتی تکاملی یافته است . صنعت ساختمان ، یکی از قدیمی ترین و مهم ترین بخش های زیر بنایی هر کشور است .از این رو، عدّه ی معدود و محدودی صاحب زمین هستند که اگر قرار باشد تنها آن ها حقّ سکونت در زمین را داشته باشند ، دیگر جایی برای سایرین نخواهد بود . از سوی دیگر ، مالکان زمین نیز لزوماً تخصّص و یا توانایی مالی ساخت و ساز را ندارند . بنابراین در بحث قراردادهای مشارکت در ساخت ، دو گروهِ صاحبان زمین و صاحبان تخصّص فنّی و توان مالی ، در صدد همکاری و مشارکت با یکدیگر بر می آیند و از آن جا که مالک زمین ،‌ چیزی به جز زمین ندارد تا در ازای ساخت و ساز بپردازد ، می پذیرد سهمی را از آن چه ساخته شده است ،‌ به سازنده یا شریک تعلّق یابد . تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای جدید می باشد.

موضوع مورد بحث در خصوص این قبیل مشارکت ها ، توصیف حقوقی قراردادی است که مشارکت مالک زمین و سازنده را تحقق می بخشد . قرارداد مشارکت در ساخت که حجم قابل توجهی از پروژههای ساختمانی اعم از مسکونی و غیرمسکونی را در بر دارد، نوعی از قرارداد میان مالک (به عنوان طرف اول قرارداد ) و همکار سازنده (به عنوان طرف دوم قرارداد به صورت یک کل ) است همچون طراحی، ساخت و تامین مالی، به عنوان آورده خود، که در آن همکار سازنده در ازای تامین بخشی از الزامات پروژه پس از تکمیل پروژه براساس درصدی که از پیش به صورت توافقی تعیین و در قرارداد مقرر میگردد، در خروجی پروژه با مالک شریک میگردد به عبارت دیگر، تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قرارداد ساخت و ساز است که مطابق آن، مالک زمین با شخص دیگری ( حقیقی و حقوقی ) قراردادی منعقد می کند تا در ازای ساختن پروژه ای ساختمانی در زمین مزبور، در آنچه ساخته می شود شریک گردند. قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که به موجب آن دو یا چند نفر با آورده ها و سهم الشرکه مشخص در ساخت یک ساختمان و تقسیم آن مشارکت می کنند. لذا مفاهیم آورده و سهم الشرکه و تقسیم از مهم ترین مفاهیم قراردادهای مشارکت در ساخت می باشند که به اختصار در ذیل توضیح داده می شود.


اصطلاحات در قرارداد مشارکت در ساخت

آورده در واقع موضوع شراکت هر شریک برای تحقق مال مشاع هنگام است. درتنظیم قرارداد مشارکت در ساخت آورده مالک، زمین و عرصه است و در مقابل آن، هزینه های ساخت ساختمان جدید، آورده سازنده است. آورده ها باید ارزیابی و قیمت گذاری شود تا به تناسب آن سهم الشرکه هر شریک در مال مشاع ایجاد شده (ساختمان) تعیین گردد. مثلاً اگر آورده مالک یک زمین به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان و آورده سازنده ۵۰۰ میلیون تومان هزینه های ساخت باشد، در این صورت سهم الشرکه به تناسب آورده ها به میزان هر شریک ۵۰ درصد در مال مشاع (ساختمان احداثی) است.

سهم الشرکه در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت  ، سهم الشرکه به معنای درصد مالکیت هر شریک در کل ساختمان احداثی (مال مشاع) است. تعیین درصد سهم الشرکه هر شریک در حین عقد و به تناسب ارزش آورده ها مشخص می شود و در واقع عوض قرارداد مشارکت در ساخت است. سهم الشرکه حتماً باید به درصد مشخص شود.

تقسیم 
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ، تقسیم یک عمل حقوقی برای جداسازی سهم هر شریک از مال مشاعی است. تقسیم ساختمان مشاع درقرارداد مشارکت در ساخت از قواعد تقسیم مال مشاع در قانون مدنی تبعیت می کند. البته تقسیم در قانون مدنی ناظر به مال مشاع موجود است لکن منظور از تقسیم در متن قرارداد مشارکت در ساخت ، توافق بر تقسیم در آینده است و در واقع تقسیم معلق به ساخت کامل ساختمان است چرا که حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، هنوز مال مشاع ایجاد نشده است تا تقسیم در عمل محقق گردد. فلذا تا زمانی که ساختمان به طور کامل ساخته نشده است، از حالت اشاعه خارج نمی شود و تقسیم نامه مندرج در 

قرارداد مشارکت در ساخت
 اثر جداکنندگی ندارد. به همین خاطر اگر طبقه اول ساخته شود مالک نمیتواند بگوید که این طبقه مال من است. چرا که هنوز سرنوشت کل ساختمان و مال مشاع معلوم نیست. فلذا بعد از ساخت کامل ساختمان و صدور گواهی پایانکار، اثر حقوقی (اثر جداکنندگی) تقسیم نامه عادی مندرج در متن قرارداد جاری می شود هرچند که تقسیم نامه رسمی تنظیم نشده باشد.

آشنایی با نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت


در قرارداد مشارکت در ساخت نمی‌توان از یک مدل قراردادی استاندارد و تیپ برای تمام موارد موجود سخن گفت و حتی اگر چنین قرارداد نمونه ای نیز تهیه شود به موازات عام بودن قرارداد، کارکرد بهینه آن برای تمامی موارد تضعیف می شود. همانگونه که یک آرشیتکت برای هر زمین با توجه به خواسته های مالک زمین و ویژگی های منحصر به فرد زمین، نقشه‌ای خاص طراحی می‌کند، طراحی نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی پروژه‌های مشارکت در ساخت نیز بر اساس خواسته های طرفین قرارداد و ویژگی‌های خاص هر مورد باید جداگانه انجام شود تا به حداکثر نتیجه مطلوب برسد. به عنوان مثال در قراردادهایی که تعداد افراد موجود در طرف مالک یا سازنده زیاد است یا زمانی که یک طرف قرارداد شخص حقوقی است یا در حالتی که سازنده برای تامین مالی پروژه به فکر پیش فروش است باید تدابیر خاصی در قرارداد اندیشیده شود. قدرت چانه زنی طرفین در مذاکرات در اثر عواملی چون مرغوبیت زمین یا شناخته شده بودن سازنده و عواملی از این دست همه و همه در طراحی بهینه مدل همکاری مشارکت در ساخت تاثیرگذار است. بنابراین در متن قرارداد مشارکت در ساخت نکات ذیل را مورد توجه قرار دهید:

- از حیث اصالت و صحت اسناد و همچنین سمت مالک موارد مذکور در معامله خانه یا زمین را باید رعایت کنید.
 از حیث انتخاب سازنده به نکات ذیل توجه کنید:
- اولاً سازندگان با تکیه بر توانایی های بالقوه و برنامه های مالی خود قراردادهای مشارکت در ساخت را امضاء می‌کنند و بسیار اتفاق می‌افتد که برنامه های آنها به نتیجه های مورد نظر آنها نمی رسد و ادامه کار پروژه با مشکل مواجه می‌شود لذا ضمانت اجراهای لازم را پیش بینی کنید.
- ثانیاً سازندگان برای شروع کافی است قرارداد را امضاء نمایند و ممکن است که لازم نباشد وجهی هم در هنگام انعقاد قرارداد مبادله شود.

چه بسا اشخاصی به راحتی به امضاء تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت تن داده و متعاقباً اجرای قرارداد را رها نمایند. اینجا مالک است که با مشکل جدی مواجه است چرا که باید اجرای تعهدات سازنده را از دادگاه بخواهد یا با توسل به شروط فسخ احتمالی موجود در قرارداد فسخ قرارداد را اعلام و تنفیذ آن را از دادگاه بخواهد. لذا لازم است که به مالک تذکر داده شود که توانایی های سازنده را بررسی و همچنین تضمینات کافی برای اجرای تعهدات سازنده اخذ شود.

قرارداد مشارکت در ساخت ) ثالثاً: از آنجا که پرداخت هزینه‌های ساخت به عهده سازنده می‌باشد سازنده برای کاهش هزینه های خود تلاش خواهد کرد و این تلاش منجر به پائین آمدن کیفیت و عدول از شرایط قرارداد و نارضایتی و نتیجتاً بروز اختلاف خواهد شد. لازم  است مشخصات کامل مصالح تشریح شده و نقشه‌های اجرایی و تفصیلی به صورت دقیق تهیه و ضمیمه قرارداد گردد تا زمینه این سوء استفاده از بین برود.

۳- پس از رسیدگی به سمت و صلاحیتهای طرفین نوبت به تعیین آورده طرفین می‌رسد: توجه دارید که مشارکت بدین مفهوم است که هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان ، آورده‌ای دارد و این دو آورده با هم ممزوج شده و هر یک از طرفین بالنسبه به میزان آورده خود در این مال ممزوج شریک می‌باشند. باید آورده های هر یک از طرفین به دقت مشخص و ارزیابی شوند و بر این اساس سهم هر یک از طرفین در مال مورد مشارکت مشخص گردد. برای مثال اگر در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ، قیمت ملک برابر با پانصد میلیون تومان باشد و هزینه اجرا نیز به همین میزان محاسبه و ارزیابی گردد طرفین بالمناصفه در مال مورد مشارکت شریک خواهند بود. معمولاً آورده مالک زمین است و سازنده کلیه هزینه‌های صدور پروانه و هزینه‌های ساخت را تقبل می‌نماید و متعهد به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و همچنین خرید امتیازات قانونی مانند آب و برق و گاز می‌باشد.( قرارداد مشارکت در ساخت )

۴- گام چهارم مدت زمان اجرای قرارداد مشارکت در ساخت است. مدت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت لازم است به شکل یک برنامه زمانبندی باشد تا سازنده ملزم به پیشبرد پروژه طبق برنامه باشد. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم و برای اجرای هر مرحله مدت زمان خاصی پیش بینی می‌شود: - خاکبرداری و تجهیز کارگاه    ----  روز  
- اجرای اسکلت --- روز 
- سفت کاری --- روز 
- نازک کاری --- روز 
- اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی --- روز 
باید برای تأخیر در هر یک از مراحل برنامه زمانبندی قرارداد ضمانت اجرا مشخص شود و سازنده خود را مکلف بداند که در ظرف برنامه زمانبندی اجرای پروژه را انجام دهد. اگر برنامه زمانبندی پیش بینی نکنید تا پایان مدت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نمی توانید مدعی تخلف سازنده در خصوص مدت زمان اجرا شوید و در حالیکه اطمینان به عدم اجرای پروژه دارید ناچار باید تا پایان زمان اجرای قرارداد صبر نموده و بعد از آن اقدامات قضایی را شروع نمائید که نتیجه آن ورود ضرر زیاد به مالک است.

۵- تقسیم سود و زیان در قرارداد مشارکت در ساخت از آنجا که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در قالب یک عقد مشارکت است لذا مبنای تقسیم سود و زیان آورده طرفین است و نمی توان بیش از آورده یک طرف برای وی سودی در نظر گرفت معمولاً در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی می کنند که در پایان قرارداد آپارتمانها به چه شکل بین طرفین تقسیم شوند.


۶- پیش بینی ضمانت اجراهای لازم برای انجام تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت :

الف- تعهدات مالک تحویل ملک در زمان مقرر و معمولاً دادن وکالت کاری به سازنده